В последние годы все больше людей задумываются о покупке недвижимости за границей. Однако такие сделки сопряжены с определенными рисками, особенно когда речь идет о незнакомом рынке и чужом законодательстве.
Чтобы разобраться в том, как обезопасить себя при покупке зарубежной недвижимости, мы обратились к экспертам рынка из трех популярных для покупки недвижимости стран — Польши, Турции и Грузии. Они поделились профессиональными рекомендациями о том, как выбрать надежное агентство, провести безопасную сделку и не попасть в руки мошенников.
Проверяйте лицензии и избегайте «серых» схем
Наталия Зайцева, CEO и риелтор Etalon Estate Group (Польша), отмечает, что для безопасной покупки недвижимости в Польше иностранцами существует два пути: либо самостоятельно изучить местное законодательство, либо обратиться к профессионалам — в агентство недвижимости или в юридическое бюро.
Я советую по возможности обращаться к профессиональным участникам рынка, так как стремление сэкономить на услугах агентства часто оказывается ошибочной стратегией. Ведь профессиональные агентства недвижимости имеют ряд преимуществ: доступ к закрытым базам данных; специальные предложения от застройщиков; корпоративные скидки за счет объема продаж; возможность получения дополнительных скидок от девелоперов.
Также агенты недвижимости проходят специальную подготовку по ведению переговоров и владеют эффективными техниками коммуникации. Это позволяет им добиваться наилучших условий для своих клиентов.
В зависимости от роли клиента (покупатель или продавец), агент применяет различные стратегии:
- Для покупателей: ведет переговоры о максимально возможных скидках.
- Для продавцов: использует методы акционных продаж, разрабатывает эффективные маркетинговые стратегии, размещает предложения на специализированных порталах для достижения максимальной цены продажи.
Однако выбирать агентство нужно тщательно и опираться на его репутацию и реальные отзывы клиентов.
Проблема псевдоагентств и «агентств-однодневок»
«На рынке присутствует множество так называемых агентств, которые на самом деле являются простыми посредниками», — предупреждает Наталия Зайцева. «Они просто копируют объявления собственников с различных сайтов и рекламируют эту недвижимость. Такие посредники совершенно не разбираются ни в законодательстве, ни в процессах оформления. Их единственная задача — свести продавца и покупателя, а дальше все происходит без их участия: либо через нотариуса, либо через юриста со стороны собственника».
Эксперт также предупреждает о распространении «агентств-однодневок», особенно среди иностранных предпринимателей в Польше. «Часто люди, потерпев неудачу в другом бизнесе, к примеру, решают попробовать себя в риелторской деятельности, ничего не зная об этом рынке. Нахватавшись поверхностных знаний, они открывают агентства, которые не могут обеспечить качественный сервис», — поясняет Наталия Зайцева.
Есть ли еще недорогая недвижимость в Польше? Обзор текущих цен и ипотечных ставок в интервью с экспертом
Как выбрать надежное агентство в Польше
Эксперт выделяет несколько ключевых критериев выбора агентства недвижимости:
- Наличие лицензии. Несмотря на то что в Польше лицензирование риелторской деятельности было отменено много лет назад, профессиональные агентства и риелторы стремятся получить лицензию. Для этого необходимо пройти обучение и сдать соответствующий экзамен. По оценкам эксперта, около 50% польских агентов недвижимости имеют такие лицензии.
- Членство в профессиональных объединениях. Серьезные агентства входят в сообщество «Польская Федерация Рынка Недвижимости», которое имеет филиалы в каждом городе. Для получения членства необходимо пройти проверку, предоставить лицензию и получить положительные отзывы от клиентов и других участников рынка.
- Опыт работы. Важно оценить, как долго агентство присутствует на рынке и какой опыт имеют его сотрудники. При этом Наталия отмечает: «Если агент работает недавно, но агентство предоставляет хорошую базу обучения, поддержку и имеет юридический отдел, то с таким агентством вполне можно работать».
- Прозрачность финансовых операций. «Серьезный красный флаг — когда вам предлагают скидку за отказ от счета-фактуры», — предупреждает эксперт. «В Польше за каждую услугу и оплату на расчетный счет компании должен выдаваться официальный счет-фактура. Отсутствие такого документа означает, что агентство уклоняется от уплаты налогов». Это несет серьезные риски для клиента: если в будущем возникнут проблемы с недвижимостью (например, из-за ошибки риелтора или нотариуса), получить компенсацию от страховой компании будет невозможно, так как деятельность агента должна быть официально застрахована.
Подходите к безопасности сделок комплексно
Ихсан Эроль, менеджер по работе с партнерами в агентстве TEKCE Real Estate, подчеркивает важность системного подхода к выбору агентства недвижимости в Турции.
Критерии выбора надежного агентства в Турции
Среди таковых:
- Репутация и отзывы. Необходимо тщательно изучить репутацию агентства через отзывы и рейтинги в интернете. Рекомендую выбирать компании с рейтингом выше 4 звезд и стабильно положительными отзывами клиентов.
- Комплексность услуг. Надежное агентство должно предоставлять полный спектр услуг, включая сопровождение сделок купли-продажи, управление недвижимостью, юридическое сопровождение, послепродажный сервис.
- Экспертиза на местном рынке. Важно выбирать агентства с глубоким знанием турецкого рынка недвижимости и опытом работы в конкретном регионе. Это помогает найти наилучшие варианты, соответствующие требованиям клиента.
- Прозрачность работы. Профессиональное агентство должно открыто сообщать о стоимости услуг, процессах и потенциальных рисках. Все условия должны быть четко прописаны в договорах.
Как чувствует себя рынок жилья Турции? Аналитика от REALTING
Роль юридического сопровождения
Эксперт особенно подчеркивает важность юридического сопровождения при покупке недвижимости в Турции. «Хотя процесс покупки недвижимости в Турции проще и быстрее, чем во многих других странах, иностранным покупателям желательно заручиться профессиональной поддержкой», — отмечает эксперт.
Юрист выполняет несколько ключевых функций:
- Проверяет документацию: анализирует правовой титул на недвижимость; проверяет разрешения на строительство и наличие сертификата на проживание (искан); выявляет возможные обременения, долги или судебные споры.
- Готовит документы: составляет договор купли-продажи с учетом всех условий соглашения; проводит подготовку необходимой документации для регистрации права собственности.
- Комплексно проверяет объект: оценивает физическое состояние недвижимости; анализирует финансовые аспекты сделки; проверяет законность строительства.
- Представляет интересы покупателя. При необходимости юрист может действовать от имени покупателя по доверенности, что особенно удобно для иностранных клиентов.
Фокусируйтесь на компетентности специалистов и прозрачности процессов
Олег Хорошев, руководитель отдела продаж грузинского агентства недвижимости GulfStream, подчеркивает важность работы с проверенными специалистами и обращает особое внимание на прозрачность сделок при покупке недвижимости в Грузии.
Признаки недобросовестных участников рынка
Эксперт выделяет несколько «красных флагов», которые должны насторожить потенциального покупателя:
- Отсутствие четкого понимания процесса проведения сделки у агента.
- Недостаточность или размытость предоставляемой информации.
- Отсутствие физического офиса.
- Непрозрачная история деятельности агентства.
- Отсутствие или малое количество отзывов.
«Сделка должна проходить максимально прозрачно для клиента. На любые вопросы вы должны получать исчерпывающие ответы», — подчеркивает Олег Хорошев.
Рекомендации для безопасной покупки недвижимость в Грузии
Итак, советы от эксперта грузинского рынка:
- Тщательно проверяйте агентство. Необходимо изучить историю компании, запросить и проанализировать отзывы предыдущих клиентов. Личный визит в офис агентства поможет составить более полное представление о компании.
- Избегать работы с непроверенными частными риелторами. В идеале сотрудничать с уже проверенными и известными агентствами недвижимости.
- Настаивать на полной информации. Важно получать четкие ответы на все свои вопросы, касающиеся характеристик объекта недвижимости, юридической чистоты объекта, процедуры проведения сделки и всех этапов оформления документов.
«Компетентность специалистов и прозрачность процессов — ключевые факторы безопасной сделки на рынке недвижимости Грузии», — резюмирует эксперт.
Надеемся, что следование всем рекомендациям, перечисленным выше, поможет вам минимизировать риски при покупке недвижимости за рубежом и обеспечить безопасность сделки.
Автор
Юлия Янукович Главный редактор
Отвечаю за работу редакции. Пишу экспертные интервью и гайды.
#Покупка недвижимости #Юридические аспекты #Аренда недвижимости
Источник: http://realting.com/ru/news/buying-a-property-abroad-without-frauds